Vrijwel iedere gemeente heeft er mee te maken: leegstaande panden. Van scholen en kerken tot gemeentehuizen en (industrieel) erfgoed. Al deze gebouwen worden waarschijnlijk niet meer in gebruik genomen in de functie die ze ooit hebben gehad. Volgens het Centraal Bureau van de Statistiek gaat het in totaal om zo’n 36 miljoen vierkante meter leegstaand vastgoed in Nederland. Een oplossing kan zijn om deze panden een nieuwe bestemming te geven. Dat heet vastgoedtransformatie.

Triodos Bank financiert transformatie en renovatie van bestaand vastgoed. Want: waarom nieuwe panden bouwen als er gebouwen leeg staan? De mogelijkheden lijken eindeloos, en de nood is hoog. Volgens onderzoek van de Rijksoverheid zijn er namelijk 900.000 nieuwe woningen nodig vóór 2030. Transformatie kan daar een rol in spelen. Zo financierde Triodos Bank onlangs de transformatie van een kantoorpand aan de Raamweg in Den Haag, waar nu plek is voor zo’n 35 huurders. Ook draagt het nieuw leven inblazen van iconische panden of gebieden bij aan de vitaliteit van steden en dorpen. Zo opende vorig jaar NYMA Makersplaats haar deuren; een oude kunstzijdespinnerij in Nijmegen waar nu werkplekken zijn voor wel 130 creatieve makers.

“De potentie van vastgoedtransformatie is immens,” zegt Rianne Koster, relatiemanager duurzaam vastgoed bij Triodos Bank. “Het gaat leegstand en verpaupering in gemeenten tegen. Het kan sneller zijn dan nieuwbouw en soms - als veel elementen uit het gebouw behouden kunnen blijven - zelfs goedkoper. Denk ook aan de CO₂-uitstoot die het kost om een gebouw te slopen, en aan de verspilling van materialen. En dan hebben we het nog niet eens over de uitstoot en grondstoffen die er nodig zijn om er iets nieuws neer te zetten. Met transformatie gebruik je niet alleen de materialen opnieuw, maar ook de ruimte waar het gebouw staat. En je behoudt de belevingswaarde van een gebouw.”

Behoud van waarde voor de buurt

Projectontwikkelaar Jeroen Bestebreurtje geeft een mooi voorbeeld van een transformatie waarbij die belevingswaarde behouden bleef. In 2021 transformeerde hij de Boschwegse kerk in Schijndel naar een woonzorgcomplex voor mensen met een beperking. “Voor de omgeving is die kerk natuurlijk een iconisch gebouw, én het heeft emotionele waarde voor de buurtbewoners. Vader en moeder zijn er getrouwd, opa en oma liggen er begraven, kinderen zijn er gedoopt… Daarbij vormt een kerk een sociale ontmoetingsplaats voor de omgeving. Als je dat sloopt en er nieuwbouw neerzet, verandert niet alleen de uiterlijke identiteit van het dorp, maar verdwijnt ook die emotionele binding.”

De uit 1928 stammende kerk, waar in 2013 de laatste mis gegeven werd, telt nu 33 zorgwoningen, gezamenlijke woonkamers om samen te komen en slaapvertrekken voor zorgmedewerkers. In de voormalige doopkapel hebben de bewoners dagbesteding, in de Mariakapel kunnen buurtbewoners nog steeds een kaarsje opsteken, en ook de begraafplaats is open gebleven voor bezoekers. Zo vervult het gebouw een nieuwe functie, terwijl de waarde voor de buurt behouden blijft.

Streven naar het sociale aspect

Het is onder meer die sociale impact op de omgeving die een transformatieproject als dat van Bestebreurtje interessant maakt voor financiering vanuit Triodos Bank, legt Koster uit. “Het sociale aspect is voor ons belangrijk. Dus als een pand wordt omgebouwd, kijken wij of de nieuwe functie bijdraagt aan positieve maatschappelijke impact. Denk aan het realiseren van betaalbare woonruimte of een mix van functies zoals atelierruimtes, leer- werkplekken, een horecagelegenheid, een gemeenschappelijke tuin, of een ander ontmoetingspunt.”

Een mooi voorbeeld vindt Koster De Hallen in Amsterdam, dat Triodos Bank medefinancierde. In de zeventien hallen van de oude tramremise zit een combinatie van een hotel, winkels, bioscoop, bibliotheek en een foodcourt. In de grote centrale hal vinden wisselende activiteiten plaats, van een markt met lokale producten, exposities, muzikale optredens tot de presentatie van eindexamenprojecten van de fashionopleiding in Amsterdam. Koster: “Het soort gebouw maakt eigenlijk niet uit. Het moet een aantrekkelijke plek worden, door groen, door mensen en door ontmoeting. Transformaties naar luxe koopappartementen, kantoren of grootschalige winkelruimte, zijn niet het soort financieringen die wij doen. Dat soort projecten zijn niet gericht op een maatschappelijke behoefte.”

Het transformatieproces

Er komt heel wat kijken bij het transformeren van vastgoed, vertelt Koster. Veel meer dan bij een nieuwbouwproject dat je vanaf nul kan opbouwen. “Het is niet zomaar even transformeren, renoveren, huurders erin en op naar het volgende project. De ontwikkelaar moet meedenken, creatief zijn, probleemoplossend vermogen hebben en samen kunnen werken met de buurt. Daarnaast moet diegene zich na de bouw ook nog als een soort regisseur willen inzetten, om het gebouw tijdens de exploitatiefase een aantrekkelijke plek te houden.

Bestebreurtje: “Als ik een pand op het oog heb, stel ik daar samen met een architect een plan voor op. Dat moet goedgekeurd worden, wat meestal een wisselwerking is tussen de eigenaar van het pand en de gemeente. Investeerders als Triodos Bank zijn soms al betrokken bij de aankoop van het gebouw, maar zijn vooral belangrijk voor de financiering van het transformatieproces. Daar komt veel verbouw- en isoleerwerk bij kijken, en dat kost veel geld. De kerk in Schijndel was een stenen huls uit 1930, zonder de bouwtechnische aspecten waar een woning nu aan moet voldoen. Je krijgt te maken met dingen als de Omgevingswet, brandveiligheid en - als het gebouw monumentaal is - de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en de Monumentencommissie. Je mag bijvoorbeeld niet zomaar een vloer uit een kerk slopen. Het zijn hele dynamische projecten, maar ik hou wel van een uitdaging.”

Meer dan alleen investeerder

“We vervullen vaak meer dan alleen de rol van geldschieter,” zegt Koster over de rol van Triodos Bank. “We hopen altijd zo vroeg mogelijk in het proces betrokken te worden. We bieden ondernemers namelijk ook toegang tot ons netwerk. Denk aan de Vogelbescherming die antwoord kan geven op vragen over natuurinclusief bouwen, een adviesbureau dat gespecialiseerd is in het verduurzamen van monumentaal vastgoed, informatie over (de financiering van) duurzame energievoorziening, of het gebruik van biobased materialen als er nog een deel wordt bijgebouwd of opgetopt.”

Ook het contact tussen vastgoedondernemers onderling kan heel waardevol zijn, vervolgt ze. “Door ze met elkaar in contact te brengen, kunnen ze ervaringen uitwisselen. Waar zijn ze tegenaan gelopen, en hoe hebben ze dat opgelost? Dat is heel leerzaam. Zo zijn de mensen achter het Koepelcomplex in Breda op bezoek geweest bij De Koepel in Haarlem (mede-gefinancierd door Triodos Bank, red.), om te kijken hoe zij het hebben aangepakt. We zijn niet alleen financier, maar ook facilitator.”

Hoe gaat de transformatie in Nederland?

Niet alleen Triodos Bank ziet de potentie van vastgoedtransformatie. Ook de overheid is enthousiast, met name als een deel van de oplossing voor het woningtekort. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil van 10.000 naar 15.000 nieuwe transformatiewoningen per jaar groeien. In 2022 werden er 9.565 woningen door transformatie opgeleverd, in de eerste helft 2023 ruim 5.000 (CBS). Het gestelde doel lijkt dus nog ver weg, terwijl er wel 80 miljoen euro aan subsidie is vrijgemaakt, en er een speciaal loket in het leven geroepen is met kennis en expertise over transformatiewoningen. Daarmee lijkt het alsof de overheid transformatieprojecten stimuleert, maar daar denkt Bestebreurtje toch anders over.

“In mijn beleving kan er veel meer en sneller getransformeerd worden. Maar naast het puzzelen met de financiële haalbaarheid en de uitdaging om genoeg bouwpersoneel te vinden, krijg je als ondernemer onherroepelijk te maken met de stroperigheid van de overheid. Ik ben blij dat we in Nederland wonen, en ik ben tegen wildgroei, maar soms slaan we wel door met onze regels.” Voorbeelden heeft hij genoeg. Zo was de monumentencommissie het bijvoorbeeld een lange tijd niet eens met het plaatsen van zonnepanelen op het dak van de Boschwegse kerk, ondanks de noodzaak om duurzame energie op te wekken. Ook regelgeving met betrekking tot parkeren kent geen flexibiliteit. Bij een x-aantal woningen, móet een x-aantal parkeerplekken komen. “Terwijl de doelgroepen waarvoor wij bouwen geen auto’s hebben, en we steeds vaker zien dat starters geen auto kunnen betalen. In het geval van de voormalige kerk moest ik verplicht een parkeerkelder bouwen. Die wordt nu voor driekwart als garagebox verhuurd aan derden, omdat er in de praktijk geen gebruik van wordt gemaakt.”

Ook de transformatie van kantoorpanden staat bij veel gemeenten op de rem. Hoewel er nog vier miljoen vierkante meter leeg staat, zijn gemeenten de afgelopen jaren voorzichtiger met het uitgeven van vergunningen voor de transformatie ervan. De afgelopen jaren zijn er bijvoorbeeld rond Amsterdam en Utrecht nauwelijks nieuwe kantoren gerealiseerd, dus ontstaat de angst om te weinig kantoormeters te hebben.

De transformaties van kantoorpanden op geschikte locaties, die redelijk eenvoudig konden worden omgebouwd, zijn inmiddels voltooid. Wat overblijft, zijn kantoren die niet geschikt zijn vanwege de locatie, of inefficiënt zijn ingedeeld en zich alleen tegen hogere kosten naar een woonfunctie laten veranderen. En dat is een grote financiële onzekerheid voor initiatiefnemers. Koster: “In principe is ieder gebouw te transformeren, maar het is vooral de vraag of het financieel haalbaar is voor een ondernemer. De investeringskosten moeten opwegen tegen de opbrengst.”

Sneller duidelijkheid voor meer transformatie

Bestebreurtje denkt dat het niet ontbreekt aan ondernemers die hun tanden willen zetten in een transformatieproject, maar dat bestemmingswijzigingen en wet- en regelgeving hen tegenhoudt. Het frustreert hem bijvoorbeeld dat er bij de aanvraag van een vergunning niet voldoende ambtelijke uren beschikbaar zijn om de afgifte ervan snel te bewerkstelligen. “En met het voorstel om zelf een deskundige in te huren om dat werk uit handen te nemen, wordt niets gedaan. Traagheid brengt onzekerheid met zich mee, ook voor de financiering. En omdat trajecten zo lang zijn, kan er minder tegelijk lopen qua ontwikkeling.”

Als je het Bestebreurtje vraagt, kan de gemeente vastgoedtransformatie een impuls geven door beter mee te denken en meer vaart te zetten achter bestemmingsplanwijzigingen. “Ik zie dat ontwikkelaars eindeloos in overleg moeten met gemeenten om te kijken wat er kan en mag met het pand. Als er sneller duidelijkheid wordt gegeven, is de kans groot dat we meer kunnen transformeren.” Tips voor ondernemers heeft Bestebreurtje ook. “Het helpt om na te denken over de doelgroep voor je project. Als je dure lofts wil bouwen, sluit je achteraan aan in de rij. Maar als je je plan sociaal insteekt, geeft de gemeente daar vaak voorrang aan. Wees creatief in je plannen, heb daadkracht, en ben ook gerust tevreden met wat minder rendement.”

Koster: “Transformatie zal altijd maatwerk en uitzondering blijven. Maar het feit dat je in een gebouw rondloopt wat weer voor jaren een fijne woon- of werkplek is geworden, en je bovendien kan zien welke functie het vroeger heeft gehad, is ontzettend leuk. Dat doet wat met je. Daarom hoop ik dat ondernemers verder willen kijken dan het kostenaspect, want transformatie is een investering voor de lange termijn. Dus zet niet in op de komende tien jaar of twintig jaar, maar voel je verantwoordelijk voor de kwaliteit van de gebouwde omgeving voor de generaties na ons. Als je ervoor zorgt dat je de juiste mensen om je heen verzamelt, van een geschikte architect, een bouwbedrijf met ervaring tot een financier die meedenkt, kan je tot hele mooie resultaten komen. Zowel voor nieuwe huurders als voor bezoekers en omwonenden.”