Twintig bewoners van een appartementencomplex op de Edisonstraat in Amsterdam besloten in 2018 dat ze hun huis wilden verduurzamen. Ze klopten aan bij hun particuliere verhuurder voor dubbel glas en betere isolatie, compleet met een onderbouwd voorstel, offertes van aannemers en een berekening van de huurverhoging die zij acceptabel vonden. Maar helaas, de verhuurder ging er niet op in.

De bewoners lieten het daar niet bij. Met de hulp van een advocaat werd het verduurzamingsvoorstel voorgelegd aan de Kantonrechter. De Nederlandse wet stelt namelijk dat verhuurders verplicht zijn om gehoor te geven aan dit soort verzoeken (lees daarover meer onder punt 3). De verhuurder liet het niet tot een rechtszaak komen en besloot de woningen van de huurders te verduurzamen. Sterker nog, hij besloot meteen álle appartementen in het complex van HR+++ glas te voorzien.

3,3 miljoen huurwoningen

De bewoners van de Edisonstraat bewijzen: woningverduurzaming is ook mogelijk als je huurder bent. Het kost alleen wat meer tijd en moeite. De duurzame impact van huurders die op deze manier in actie komen, kan gigantisch zijn. Nederland telt namelijk zo’n 3,3 miljoen huurwoningen. Maar hoe pak je dat aan als huurder? Daar zijn grofweg drie routes voor: zelf aan de slag, de verhuurder overtuigen of juridische stappen zetten. Met hulp van Bastiaan van Perlo, belangenbehartiger bij de Woonbond zetten we de belangrijkste aandachtspunten per route op een rij.

1. Zelf aan de slag

Woningeigenaren hebben in principe vrij spel als het gaat om het verduurzamen van hun woning (behalve bij monumentale panden), maar voor huurders zijn de mogelijkheden beperkt. Op gaatjes boren na, mogen zij geen aanpassingen maken aan hun woning. Maar dat betekent niet dat ze helemáál niks kunnen doen. Bastiaan van Perlo: “Brievenbusborstels, tochtstrips, radiatorfolie, kieren dichtkitten... Het mag allemaal en je hoeft er geen toestemming voor te vragen aan de verhuurder.”

En er is meer mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan overstappen op een groene energieleverancier, het vervangen van oude apparaten en investeren in ledverlichting. Of het ophangen van dikke gordijnen, om de warmte in de winter beter binnen te houden. Met kleine aanpassingen aan woning en gedrag kunnen huurders toch duurzame impact maken. En vaak besparen ze daarmee ook nog op de energierekening.

• Meer weten over de kleine verduurzamingsmaatregelen die je kan treffen? Op de website van ‘Zet ook de knop om’ vind je een uitgebreid overzicht.

Grotere verduurzamingsmaatregelen aan je huurwoning: goed idee?

Voor grotere aanpassingen aan een huurwoning, zoals isoleren, het vervangen van kozijnen of het plaatsen van zonnepanelen, is toestemming van de verhuurder wél vereist. Maar daar zijn verhuurders meestal erg terughoudend in, zegt van Perlo: “Die willen het risico op schade aan hun woning zo klein mogelijk houden, ook als de huurder zelf voor die schade moet opdraaien.”

Krijg je de toestemming voor een grotere ingreep wel? Dan is het nog maar de vraag of je het moet willen. “Je draait dan immers zelf op voor de kosten en als je verhuist ben je je investering kwijt”, aldus Van Perlo. “Zonnepanelen kan je weliswaar laten verwijderen en meenemen, maar daar gaan extra kosten mee gepaard. En je weet op het moment van installatie niet of je toekomstige woning ruimte op het dak heeft voor de zonnepanelen.”

Er is één uitzondering op bovenstaande regel: het plaatsen van zonnepanelen op platte daken. “In veel gevallen zijn de zonnepanelen dan gemakkelijk en zonder noemenswaardige kosten te installeren en weg te halen”, vervolgt Van Perlo. “Dan heb je in principe geen toestemming nodig voor de plaatsing ervan, al is het wel verstandig en netjes om de verhuurder om toestemming te vragen. Maar die heeft in dat geval weinig wettelijke grond om de plaatsing van zonnepanelen te weigeren.”

2. De verhuurder overtuigen

Voor grote verduurzamingsslagen is het dus beter om de verhuurder aan het werk te zetten. Daartoe kan je hen verplichten (zie route 3, verderop in het artikel), maar het gesprek aangaan, kan soms ook al volstaan. Van Perlo: “Vraag bijvoorbeeld het meerjarig onderhoudsplan van jouw woning of appartementencomplex op. Wellicht staan er al verduurzamingsmaatregelen op de planning en is de verhuurder bereid om die op jou verzoek naar voren te halen.”

Daarnaast is het natuurlijk mogelijk om zélf met duurzame plannen op de proppen te komen. “Opper dan vooral spijtvrije oplossingen, die zichzelf terugverdienen, zoals spouwmuurisolatie en het vervangen van glas en eventueel kozijnen”, stelt Van Perlo. “En geef aan dat je bereid bent om een redelijke huurverhoging te accepteren. Zo vergroot je de kans dat een verhuurder akkoord gaat. Lijkt het je lastig om zelf plannen op te stellen? Energiecoaches van gemeenten kunnen (gratis!) hulp bieden. Via deze website vindt je er eentje bij jou in de buurt.”

Maar er zijn meer argumenten die een verhuurder over de streep kunnen trekken. Een aantal voorbeelden:

• Een hoger energielabel betekent een lagere energierekening, meer wooncomfort en een hogere woningwaarde. Daarnaast kunnen verhuurders bij een nieuwe verhuring mogelijk hogere huur in rekening brengen (al zit daar natuurlijk wel een eerlijk plafond aan). Huidige bewoners moeten eerst akkoord geven op de verduurzamingsplannen en huurverhoging. Hoeveel hoger de huur mag worden, verschilt per situatie, waarbij vier zaken een rol spelen: de investering die de verhuurder moet doen, hoeveel comfortabeler de woning wordt, hoeveel de energierekening daalt en of de huurder de woonlasten nog wel kan betalen.
• Betere energieprestaties stellen verhuurders daarnaast in staat om een zogeheten Energieprestatievergoeding (EPV) in rekening te brengen bij hun huurders. Door de verduurzamingsmaatregelen daalt hun energierekening immers. De regels rondom deze EPV veranderen binnenkort, waardoor die nog interessanter wordt voor verhuurders.
• Heeft jouw huurwoning energielabel E, F of G? Wooncorporaties en particulieren mogen woningen met deze energielabels vanaf 2030 helemaal niet meer verhuren. Dan móéten ze dus wel verduurzamen en kunnen ze net zo goed nu aan de slag. Weet je niet welk energielabel jouw huurhuis heeft? Dat is gemakkelijk te achterhalen op Energielabel.nl.
• Voor het verduurzamen van woningen is de Subsidie Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) beschikbaar, bijvoorbeeld voor isolatiemaatregelen of het vervangen van kozijnen. Wijs de verhuurder daar vooral op.

3. Juridische stappen zetten

Wijst de verhuurder je plannen af? Dan kan je ook nog proberen om verduurzaming via een juridische procedure af te dwingen. Artikel 243 uit burgerlijk wetboek 7 stelt namelijk dat een huurder een verhuurder kan dwingen tot het nemen van bepaalde (verduurzamings)maatregelen, zoals isolatie of het vervangen van een oude cv-ketel, mits daar een redelijke huurverhoging tegenover staat.

“Als je een redelijk voorstel voor verduurzaming doet, offertes van aannemers meestuurt en toezegt dat je een eerlijke huurverhoging accepteert, is de verhuurder in principe verplicht je verzoek in te willigen”, zegt Van Perlo. “Weigert je huurbaas alsnog en zonder geldige reden? Dan komt het voor de rechter en is de kans groot dat die je in het gelijk stelt. Een geldige reden voor een verhuurder om het voorstel van een huurder te weigeren, kan bijvoorbeeld zijn dat er al concrete verduurzamingsplannen zijn. Of dat het voorstel in strijd is met het Bouwbesluit.”

Er zijn al meerdere voorbeelden van huurders die op deze manier verduurzaming van hun woning afdwongen, zoals de huurders op de Edisonstraat. Tegelijkertijd is het niet voor iedereen weggelegd, merkt Van Perlo: “Het kan best uitdagend en complex zijn om een goed voorstel op te stellen. Aannemers zijn daarnaast niet altijd even happig om offertes voor je op te stellen, want zij weten dat huurders de uiteindelijke beslissingen niet mogen nemen. Desondanks kan dit een mooi middel zijn voor huurders om verduurzaming af te dwingen. Het kost alleen wat meer tijd en moeite.”

• Ben je van plan om een verzoek tot verduurzaming in te dienen bij je huurbaas? Een voorbeeldbrief kun je hier downloaden.