1. Olst: natuurinclusieve zelfbouw

In de groene wijk Olstergaard in Olst komen 74 woningen, waaronder zeven tiny houses, een zelfbouw-samenwoonproject van ouderen en sociale huurwoningen.

Projectleider Aafke Kuiper van gemeente Olst: “Op een mooi stuk gemeentegrond tussen Olst en het groene buitengebied wilden we een keer niet zo’n standaard nieuwbouwwijk maken, met een verharde weg van 5 meter breed en om de 15 meter een perkje met een boom. Het gebied moest echt een natuurinclusieve rand worden.

We wilden dat graag samen met toekomstige bewoners inrichten. Mensen mochten een kavel uitzoeken en kopen als ze een jaar lang zouden meedenken. In zes avonden verzonnen deze veertig belangstellenden met een stedenbouwkundig bureau, een ecoloog en een landschapsarchitect hoe het gebied eruit moest komen te zien.

Het mooie was dat er een actieve bewonersgroep ontstond. Zij kwamen zelf met het idee van tiny houses, omdat die bewoners vaak moeite hebben om een permanente vestigingsplek vinden. Ze hielpen elkaar met het regelen van de financiering, die voor tiny houses ook nog lastig kan zijn. Als gemeente moesten we er vooral op toezien dat de groene uitgangspunten verankerd werden: geen schuttingen, niet te veel verhard zodat het gebied ‘rainproof’ is en de openbare ruimte moest openbaar blijven. Verder wilden we veel groen en circulair bouwen. Zo moesten we voor kopers vooraf veel strenger zijn dan normaal. In een spoorboekje met eisen stond bijvoorbeeld hoeveel lagen permacultuur er op hun kavel moest komen en tot welk percentage ze mochten bebouwen of zelfs verharden.”

“Aanvankelijk wilden we ook een ‘zwarte lijst’ aanleggen met materialen die je niet mocht gebruiken. Maar er ontstond zo veel discussie over wat wel en niet circulair is, dat we die weer hebben losgelaten. In de uitvoering kwamen we er alsnog achter dat een aantal mensen Tempex, oftewel piepschuim zijn gaan gebruiken in de kern. Dat is dus een leerpunt.

Het kost je als gemeente heel veel tijd, maar het leuke is ook dat ik iedereen ken. Als ik over het terrein loop zie ik: ‘Henk gaat goed vooruit met zijn tuin, en daar werkt Marjolein aan haar tiny house.’ Ze weten me voor alles te vinden. Dat is een van de belangrijkste dingen die je als gemeente in zo’n project kunt betekenen: beschikbaar zijn voor vragen. En dan ook snel antwoorden.”

Directeur Private Banking en Hypotheken bij Triodos Bank, Jeroen Pels: “Wij zijn een van de weinige banken die tiny houses financieren. We zien dat mensen op een andere manier willen samenleven. Daar dragen wij graag aan bij. Voor ouderen die kleiner willen gaan wonen maar ‘vast’ zitten in hun eengezinswoningen, voor zelfbouwgroepen van vrienden en gelijkgestemden die samen willen wonen en bouwen. Wij helpen dat soort groepen met financiering, maar begeleiden ze ook met oplossingen voor ingewikkelde regelgeving.”

“In de kern zijn tiny houses prima te financieren. Het is een prachtige woonvorm. Maar de bank moet wel een hypotheek kunnen vestigen. Dat klinkt basaal, maar dat is doorgaans het probleem vanwege het gebrek aan zekerheid voor bewoners over hoe lang ze ergens kunnen blijven. Aan een kavel in eigen bezit of een erfpachtkavel kan een hypotheek gekoppeld worden. Het is dan belangrijk dat de gemeente het erfpachtrecht voldoende lang vastlegt. Een gemeente kan zelfs een garantie geven over beschikbare grond na afloop van het contract. Belangrijk is dan ook dat gemeenten stoppen met het ‘toestaan’ van tiny houses op onbruikbare grond of onaantrekkelijke plaatsen. Tiny houses en dergelijke woonvormen verdienen een plek midden in de samenleving.”

2. Oss: winkels worden woningen

De gemeente Oss slaat met een slimme subsidie twee vliegen in één klap: leegstand in winkelpanden en de woningnood tegengaan.

Wethouder Joop van Orsouw: “In 2016 kwamen we tot de conclusie dat we in de binnenstad in een vicieuze cirkel waren terechtgekomen: winkelpanden kwamen steeds vaker leeg te staan, waardoor de buurt minder leuk werd om te wonen, wat weer leidde tot nog minder winkelend publiek. Met een nieuwe koers willen we het stadshart compacter en leefbaarder maken.

We besloten de cirkel te doorbreken door de ruimtes boven winkels om te laten vormen tot appartementen. Wij geven eigenaren een subsidie als ze dat doen. In de flexibele schil rond het centrum laat de gemeente mensen niet boven, maar in de (omgebouwde) winkels zelf wonen, ook daar is een subsidieregeling voor.

Het resultaat mag er zijn, tussen 2016 en 2021 daalde de leegstand met een derde. En er zijn belangrijke neveneffecten. Zo vertrokken een aantal institutionele beleggers die verder niets met onze stad hadden. Voor hun was het financieel niet interessant om een paar appartementen te exploiteren. Zij lieten de panden net zo lief leegstaan. Lokale ondernemers die wel iets in het model zagen kochten die panden dan soms over. Dat zijn ondernemers die veel meer hart hebben voor de stad en hoe die eruit komt te zien.”

“Doordat er nu aan de bovenwoningen verdiend kan worden, kunnen de huuprijzen voor de winkels beneden ook omlaag. Zo krijgt een ander soort winkelier een kans. Het versterkt elkaar allemaal, als er veel leegstand is willen mensen ergens niet graag wonen.

We hebben geleerd dat je als gemeente heel benaderbaar moet zijn. We hebben een intaketafel waar mensen met een goed idee snel van een expert horen hoe haalbaar hun plan is. Verder blijven we er zelf aan werken om van het stadshart een sfeervolle plek om te wonen te maken. Zo hebben we als gemeente flink geïnvesteerd om het oude pand van de V&D op te kopen. Daar komen straks winkels én 135 woningen. Het is een groot pand midden in het centrum, dus als dat leegstaat, dan is dat een probleem.”

Jeroen Pels: “We moeten meer maken van de meters die er in binnensteden al zijn gebouwd. Een deel daarvan bestaat uit oude kantoor- en winkelpanden. Wij financieren graag projecten van kleine groepen initiatiefnemers die deze gebouwen transformeren tot woningen die bij hun gemeenschap past. En er is veel ruimte: er staat op het moment volgens Cobouw 39 miljoen vierkante meter vastgoed leeg, waarvan 20 miljoen met woonbestemming. De regelgeving om dit transformeren mogelijk te maken moet soepeler. Als je in een bestaand gebied werkt en je aan nieuwbouwregels moet houden, maak je het jezelf wel heel moeilijk. Dat is jammer, want niks is duurzamer dan bestaand vastgoed transformeren en aardgasvrij of aardgasvrij-ready een nieuwe toekomst geven.”

3. Amsterdam en Delft: zetje voor betaalbaar samenwonen

Gemeenten als Amsterdam en Delft helpen bewonersgroepen om hun collectieve zelfbouwprojecten van de grond te krijgen.

Architect Stephanie Zeulevoet: “Als onderzoeker aan de TU Delft raakte ik enthousiast over het principe van de wooncoöperatie. Anders dan bij de meeste zelfbouwprojecten zijn bewoners huurders van zichzelf, niet kopers. De woningen blijven in handen van het bewonerscollectief en komen na de eerste bewoners niet op de vrije markt, waardoor je opvolger een vergelijkbare huur betaalt als jij. Dat is een mooie manier om betaalbare huur in de eeuwigheid te trekken.

Nu ontwerp ik als architect in Delft zelf een wooncoöperatie, het houtbouwproject 33Bovengronds. Een belegger is in dit geval eigenaar van het gebouw, en deze garandeert dat de huur voor 35 jaar alleen met de inflatie meestijgt. De bewoners bepalen mede hoe het gebouw eruit komt te zien, hoe ze de gedeelde binnentuin aanleggen en wat voor gemeenschappelijke ruimten er komen. Omdat het draait om samenwonen, zijn de woningen zelf wat compacter.

De wooncoöperatie is in Zwitserland en Duitsland al een heel gewone woonvorm, maar in Nederland is het nog moeilijk om de bouw te financieren. Omdat je maar tot 70 procent van de bouw met een hypotheek kunt dekken, moet dan de rest vaak met een crowdfunding bij elkaar gezocht worden. Of bewoners moeten weer zelf veel geld inbrengen.”

“Je ziet dat er nu gemeenten zijn die proberen om deze woonvorm een zetje te geven. In ‘onze‘ gemeente Delft is er bewust voor gekozen om de grond aan ons project te gunnen en hebben ze ons veel tijd gegeven om het project financieel rond te krijgen: het gebouw had er eigenlijk al moeten staan. Amsterdam gaat nog verder: daar is een leenfonds beschikbaar waarmee collectieven hun begroting rond kunnen krijgen. Daar heeft de gemeente bovendien grond voor coöperaties gereserveerd.

Je ziet dat zelfbouwprojecten nu nog vaak zijn voorbehouden aan een specifieke groep hoogopgeleide mensen met een goed eigen netwerk. Vaak zijn deelnemers zelfs architect of werken ze in de stedenbouw. Omdat er nog veel van de organisatiekracht van mensen wordt gevraagd: een groep vormen, rollen verdelen, een bestuur opzetten. In Amsterdam worden er al cursussen ‘wooncoöperatie starten' gegeven en kun je budget krijgen om financieel advies in te winnen. Ik denk dat in het wegnemen van dat soort hobbels nog veel te winnen valt.”

Jeroen Pels: “De wooncoöperatie zien wij als een mooie hybride vorm tussen huur en koop. We zouden graag meer ruimte krijgen om die te financieren, maar door de huidige wet- en regelgeving is dat nog beperkt. Het is een mooi idee dat collectieven samen willen voorkomen dat huizen die gebouwd worden voor starters, na de verkoop door de eerste generatie bewoners weer onbetaalbaar worden voor nieuwe starters. Daar zijn ook andere constructies voor te verzinnen dan die van de wooncoöperatie, die lastig te financieren is vanwege de verenigingsvorm. Het gaat erom dat er meer initiatieven mogelijk zijn waar huizenkopers gematigd meeprofiteren van prijsontwikkelingen, maar woningen tegelijkertijd beschikbaar blijven voor oorspronkelijke doelgroepen en de nadruk ligt op de woon- samenlevingsvorm waar men bewust voor kiest.”

4. Emmeloord: van tijdelijk naar permanent

In Emmeloord zorgde een frisse kijk op ‘tijdelijk bouwen’ voor een rijtje volwaardige starterswoningen die ook nog betaalbaar zijn.

Tony Mol, directeur van projectontwikkelaar Startblock: “Ik vind het zonde dat zodra het over tijdelijke woningen gaat, er vaak wordt uitgeweken naar containerwoningen met wat leuks op de gevel zodat het nog wat lijkt. Maar dat hoeft niet zo te gaan, gemeenten kunnen daar eisen aan stellen. Dat wat gebouwd wordt mooi is, dat het een toevoeging is. Wij bouwen kleine circulaire woningen van hout die financierbaar zijn voor mensen met een benedenmodaal inkomen.

Zoals in Emmeloord. Daar bouwen wij op zo’n tijdelijk bestemd gebied. Maar omdat het volwaardige woningen zijn, zegt de gemeente: wij erkennen de kwaliteit van dit product, dit gaat er voor altijd staan. Om starters een betaalbare en volwaardige woning te geven zijn zij bereid om dan de bestemming te wijzigen.

Er zijn in elke stad wel kleine randjes grond te vinden waar je woningen kunt bouwen. Om niet het hele groene buitengebied vol te moeten gooien, zul je toch in de binnenstad moeten ‘verdichten’. Groningen heeft bijvoorbeeld veel parkachtige linten. Rondom de Nieuwe Kerk ligt een groene zoom van honderd bij honderd meter, met het vloeroppervlak van onze huisjes zou je er nog heel veel woningen kunnen bouwen.”

“Gemeenten kunnen bovendien een grote rol spelen door bij de verkoop van grond te eisen dat wat er gebouwd wordt, betaalbaar is voor starters. Ontwikkelaars maken het liefst dure eengezinswoningen, daar valt immers het meest aan te verdienen. De gemeenten kunnen met dat soort eisen de markt als het ware ‘uitdagen’ om grote volumes betaalbare woningen te bouwen.

Op het gebied van duurzaamheid zie je dat er in de Metropoolregio Amsterdam al quota’s zijn: daar wil men dat in 2025 40 procent van de nieuwbouw houtbouw is. Als je niet oplet en geen eisen stelt, gaat zo’n houtbouw-huis ook gewoon weer meer dan 3 ton kosten.”

Jeroen Pels: “Gemeenten kunnen veel doen om in te zetten op kleinschalige woningen voor bijvoorbeeld starters. Zo neemt de gemeente Bergen de financiële drempel weg om een grote woning te splitsen. Wij kunnen dan makkelijker meerdere huishoudens onder één dak een hypotheek verstrekken. In deze tijd met hoge huizenprijzen worden er vaak creatieve oplossingen bedacht en gaan meerdere huishoudens woningen delen. Wij ondersteunen dit heel graag, maar we zien in praktijk vaak dat er geen splitsingsvergunningen worden verstrekt. Ook de kleine houtbouw-woningen van Startblock kunnen wij financieren: dat zijn volwaardige huizen die voldoen aan het bouwbesluit. Andere banken wilden daar nog niet op instappen. Wij vinden het juist belangrijk dat prijs, kwaliteit en oppervlakte in verhouding staan en dat is bij Startblock het geval.”