Een hypotheekverstrekker bepaalt aan de hand van wettelijke standaardnormen hoeveel iemand maximaal mag lenen. Deze enge kijk op woonlasten zet een rem op energiebesparende maatregelen en werkt overkreditering van kopers van energie-onzuinige woningen in de hand.

Achterhaalde leennormen

Wie een huis koopt, kan vaak op allerlei manieren geld besparen. Zo verdient het isoleren van een woning of de aanschaf van zonnepanelen zich binnen een aantal jaren terug. Ook kun je natuurlijk direct een energiezuinige woning kopen. Goed voor het milieu, goed voor de portemonnee en goed voor de waarde van het huis. Genoeg redenen om als bank rekening te houden met de (toekomstige) energieprestaties van een te financieren woning. Althans, dat zou je denken.

De praktijk is dat hypotheekverstrekkers met de handen gebonden staan. Leennormen zijn in ons land wettelijk gebaseerd op standaardnormen van het Nibud. Volgens die op energieverbruik achterhaalde normen wonen u en ik in een flatwoning met energielabel C. Dus of uw woning (na verbouwing) een hoge of lage energierekening heeft, het maakt voor het maximale leenbedrag geen verschil.

Gebouwgebonden leningen

In het ontwerp-Klimaatakkoord pleiten partijen voor een nieuwe rekenmethode van ‘gebouwgebonden’ leningen. Het idee is dat een woningeigenaar financiering mag krijgen, zonder reguliere krediettoetsen, voor díe energiebesparende maatregelen die zich binnen de levensduur terugverdienen. Mits de energiebesparing ook daadwerkelijk leidt tot een gelijkblijvende woonlast. Zo wordt verduurzamen woonlasten-neutraal; de extra hypotheeklast valt weg tegen de lage energierekening.

De reacties op het plan zijn wisselend. Toezichthouders AFM en DNB uitten hun zorgen over kredietrisico’s voor woningeigenaren. Maar in maart riep het financieel stabiliteitscomité – met daarin het ministerie van financiën én DNB en AFM – op om niet alleen te kijken naar het oprekken van de leennormen voor zeer energiezuinige woningen, maar ook om die voor energie-onzuinige woningen te verlagen. Er kwamen Kamervragen, maar Den Haag houdt de kaarten nog tegen de borst.

Overkreditering

Voorop staat dat sec méér lenen nooit de oplossing kan zijn. Maar de begrijpelijke zorgen hierover kunnen eenvoudig worden weggenomen door de maximale leencapaciteit te baseren op de optelsom van energielasten en hypotheeklasten. De extra leenruimte voor de energiebespaarlening is dan nog steeds nodig voor verduurzamers die niet verhuizen of verder verbouwen. Maar tegelijk zorgen we dat de nieuwe instroom van maximaal gefinancierde onzuinige woningen stopt doordat een koper van een onzuinige woning minder mag lenen. Alleen door te verduurzamen kan een woningbezitter de benodigde leenruimte, vanuit de bespaarde woonlast, weer vrijspelen.

Deze meer systematische variant betrekt de totale woonlast in de rekensom en kent een reeks voordelen. Het voorkomt overkreditering aan huizenbezitters met hoge energielasten. Het doet tevens recht aan de maandlasten van huizenbezitters met een lage energierekening. En tot slot leidt het tot een meer natuurlijke en rechtvaardige waardering van energieprestaties, waardoor taxateurs en makelaars zich meer moeten verdiepen in energiebesparing en we de onverantwoorde verkoop van tochthuizen voorkomen.

Aankloppen bij de bank

Dat laatste is hard nodig. De markt verstrekt nog massaal hypotheken zonder op de risico’s van niet-verduurzamen te wijzen. De verwachting is dat particulieren de komende jaren, als de energietransitie echt op gang komt en wijken van het aardgas afgaan, opnieuw massaal bij hun bank zullen aankloppen. Bijkomend risico is dat de markt huizen met een slecht energielabel zal gaan afwaarderen. Cijfers van Nibud tonen dat financieel zwakke huishoudens vaker een huis hebben met een slechter energielabel. Juist voor deze huishoudens is het belangrijk dat er andere normen gaan gelden. Anders krijgen zij later alsnog de rekening.

Uiteindelijk moeten we naar leennormen die rekening houden met de totale woonlasten. Dus niet alleen oprekken, maar ook beperken voor niet-duurzame woningen. Want een maandelijkse rekening van dertig of driehonderd euro maakt wel degelijk verschil.

Deze column van Jeroen Pels verscheen oorspronkelijk in Trouw, 9 juni 2019. Pels is hoofd Hypotheken bij Triodos Bank en onderhandelde mee aan de Klimaattafel Gebouwde omgeving.